1. Pentru că încă sunt destui bani în piață, care să susțină segmentul rezidențial.

– Și mă refer în primul rând la ofertă, mulți dezvoltatori construind din finanțare proprie 30-40% din proiecte, bani pe care i-au rostogolit prin apartamentele construite și vândute în ultimii 2-3 ani.

În momentul în care construiești în mare parte din banii tăi și în etape, nu te grăbești să scazi prețurile când îți stagnează sau îți scade cererea. Problema va apărea însă atunci când se vor lăcomi prea mult și vor începe concomitent prea multe șantiere, fără a mai aștepta să vândă, ca până acum.

– Cererea se va menține probabil la nivelul anului trecut. Chiar dacă vor fi mai puțini beneficiari la Prima casă, va crește numărul investitorilor în locuințe noi.

Programul Prima casă va fi frânat, dar tot va aduce o infuzie serioasă de finanțare în piață, dacă statul îți va ține promisiunile făcute la începutul acestui an. 2 miliarde lei, cât este bugetul la Prima casă, este mai puțin ca anul trecut, dar înseamnă cel puțin 20.000 credite= 20.000 locuințe (în 2017, au fost în total 23.437 credite garantate și 8.910 promisiuni de garantare), destul cât să pună în mișcare piața.

Mulți investitori în locuințe vechi au început să-și înnoiască portofoliile, vânzându-și apartamentele vechi pentru a cumpăra unele noi, în aceleași zone sau extinzându-și portofoliile.

De ce? Pentru că nivelul chiriei la un apartament nou este mai mare, iar locuința necesită mai puține reparații în timp. În plus, vecinii sunt mult mai flexibili.

Acesta este un nou trend, pentru că până în 2017 nu existau apartamente noi, în zone bune, cu potențial de închiriat, comparabile la preț cu cele vechi.

Acum există și ofertă, iar chiriile s-au diferențiat simțitor în ultima perioadă, fiind mai mari la apartamentele noi față de cele vechi cu între 25 și 40% mai mult, în funcție de finisaje și zonă.

– Cererea venită din partea cumpărătorilor de mijloc (care nu accesează Prima casă, dar nici nu sunt investitori) se va menține la același nivel.

2. Prețurile locuințelor noi în București vor crește probabil în medie cu 7-8% (cât să acopere inflația și marja de joc a cursului valutar), dacă nu vor fi turbulențe economice majore.

3. Va fi însă o reașezare a prețurilor apartamentelor noi, pe zone, în funcție de cerere și ofertă.

Există zone unde prețurile sunt deja supraevaluate, din cauza unor pretenții prea mari ale dezvoltatorilor (fie că nu au fost realizate destule tranzacții, pentru a se stabili nivelul de piață, fie că au fost prea puține blocuri noi). Aici, fără o scădere a prețurilor, numărul tranzacțiilor va fi din ce în ce mai mic, până la blocaj.

Dar, de partea cealaltă, există și zone unde mai există potențial de creștere – pentru că terenurile sunt din ce în ce mai puține, astfel încât nu se va mai putea construi masiv, ansambluri de sute de apartamente, ca până acum. Si rata de absorbtie a locuintelor in acele zone a fost foarte mare in ultimii 2-3 ani.

În ce condiții ar putea totuși scădea prețurile?

Există însă și un scenariu pesimist, în care programul Prima casă ar fi stopat sau blocat pe tăcute de către stat, caz în care ar dispărea din start o treime sau poate chiar jumătate din piața actuală.
Ar dispărea atât cumpărătorii de la Prima casă, cât și potențialii cumpărători care acum se bazează pe banii lor, ca să își vândă casele și să-ți cumpere unele noi (fie pentru a locui în ele, fie ca investiție).
Dar pe termen mediu apoi se va debloca și o parte din acea cerere – unii din potențialii cumpărători vor găsi soluții de finanțare – fie din partea băncilor, fie a dezvoltatorilor.

Mai multe detalii despre evolutia preturilor locuintelor in Romania si sfaturi privind cumpararea unui apartament nou, gasiti in cartea Cum sa-ti cumperi o casa!, editia 2017.