Se spune că atunci când croiești o cămașă, trebuie să măsori de 2 ori înainte de a tăia o dată. La cumpărarea unei case este același lucru, pentru că dacă ai dat banii, mai greu îi iei înapoi (întregi). Dacă ai plasat într-o locuință economiile familiei sau 20-40% din veniturile lunare viitoare, timp de 20-30 ani, nu mai poți da ușor înapoi. În 2019, va trebui măsurat nu de 2 ori, ci de 3 ori, pentru că piața rezidențială se va tulbura.

De ce:
– Scade gradul de îndatorare de la 1 ianuarie 2019, la 40% pentru creditele in lei si 20% pentru creditele în euro (ceea ce înseamnă, atenție, avans de 60% la un credit în lei și de 80% la un credit în euro)
– a crescut costul creditelor ipotecare și va mai crește, ceea ce face ca segmentul de piață al cumpărătorilor finali să fie din ce în ce mai subțire (indicele ROBOR, în funcție de care se calculează dobânzile în lei s-a dublat în ultimul an și pe termen lung se estimează că va mai crește – chiar dacă punctual oscilează)
– foarte mulți dezvoltatorii actuali, care lansează proiecte în această perioadă se finanțează prin credite (și vor rezulta locuințe mai scumpe, cu riscuri împărțite între, atenție, cei doi vânzători -bancă și dezvoltator)
– deja numărul tranzacțiilor imobiliare a început să scadă, față de vara lui 2017 și a creat un precedent
– tinerii români sunt din ce în ce conectați la trendurile internaționale și tot mai mulți îmbrățișează stilul de viață din Vest, de acolo de unde le vin companiile-mamă la care lucrează – cheltuiesc mai mult pe călătorii, haine scumpe și gadgeturi, mâncare de calitate și nu mai economisesc cum făceau generațiile trecute (în condițiile în care băncile cer un avans din ce în ce mai mare)
– se domolește creșterea economică, estimarea ritmului de creștere a economiilor în 2019-2020 – la nivel global a fost revizuită în jos, la fel și la nivelul țării noastre (ultima prognoză FMI).

De aceea, în 2019, pe anumite segmente de piață prețurile locuințelor probabil vor scădea, ceea ce într-un fel este normal, după patru ani de creștere continuă și după ce mulți proprietari și developeri au uitat măsura și au mărit mereu prețurile, indiferent dacă au vândut sau nu.

Vor scădea prețurile unor apartamente, vile – mai ales la cele vechi – situate în zone fără facilități sau supraevaluate forțat de către proprietari /dezvoltatorii imobiliari, în orașele fără o cerere solvabilă (să fim sinceri, câți tineri au un avans de 80% pentru un credit în euro sau 60% pentru un credit în lei?).

Dar nu vor scădea prețurile atât de mult cât se vehiculează acum în presă, pentru că va fi INFLAȚIE. Ceea ce înseamnă că pe anumite segmente, pentru locuințele noi bine făcute, bine poziționate, mai rămâne loc de creștere a prețurilor.

S-au vândut bine multe ansambluri noi, bine amplasate, cu sute de apartamente fiecare, dar încet, încet se acumulează și un stoc de apartamente mai prost poziționate sau cu prețuri deja prea mari pentru piață, care se vor transforma în balast. Și lor li se vor alătura mii și mii de noi apartamente, aflate acum în fază de autorizare sau de planificare.

Va câștiga cineva?
– Cumpărătorii care vor ști să își aleagă bine locuințele/proiectele rezidențiale, care vor avea nervi de oțel și vor ști să cântărească ofertele în timp. Întotdeauna când sunt mulți pești într-un lac, cu siguranță prinzi unul și faci o ciorbă bună.

– Dezvoltatorii care își calculează bine profilul cumpărătorilor (Millennials sau investitori) și construiesc proiecte fără prea multe compromisuri -la zonă mai ales.

• Noi toți, pentru că un respiro pe piața rezidențială dezamorsează o cădere bruscă (cum a fost cea de la criza trecută).

Va pierde cineva?
– Proprietarii și developerii prea lacomi.
– Cumpărătorii care mai cred că tot ceea ce zboară se mănâncă, care nu selectează bine zona, nu țin cont de calitatea construcției sau și mai rău, se aruncă cu avansuri mari la proiecte off plan îndoielnice. Cazul cel mai cunoscut este al blocului care a ars într-un incendiu în București, de curând, care nu avea autorizație de construire și nu respecta norme minime de calitate a locuirii, dar există și blocuri care au autorizații de construire a căror finanțare este incertă sau au alte hibe.

-Mulți din cei care vor cumpăra de acum încolo apartamente off plan (adică în fază de proiect).

Așa cum spuneam, va trebui măsurat de trei ori, înainte de a tăia o dată.

Mai multe detalii despre evoluția pieței rezidențiale din România găsiți în cartea CUM SĂ-ȚI CUMPERI O CASĂ!, disponibilă pe www.emag.ro, www.carturesti.ro, www.elefant.ro, www.dol.ro și in librariile Diverta și Carturești.