Cum alegem un ansamblu rezidential nou

Vizitarea amplasamentului este obligatorie. De curând, un reporter de la Pro TV, care dorește să cumpere un apartament nou, mă întreba dacă este legal să construiești bloc lângă bloc, la un metru distanță, în același ansamblu rezidențial, pentru că tocmai vizitase un astfel de proiect din zona Grozăvești și văzuse acest lucru. Blocurile arătau bine, erau bine poziționate, lângă metrou și cu acces bun, apartamentele aveau și prețuri atractive, dar apropierea blocurilor te obligă să stai cu perdeaua trasă toată ziua, fără lumină naturală.

Capitol din cartea Cum sa-ti cumperi o casa!, editia a 3-a, 2017, autoare Maria Seder Neda

Multe reclame video și afișe strălucitoare îmbie cu machete de case construite după modele occidentale (gen suburbii americane sau zgârie nori londonezi) sau orientale (după proiecte turcești). De obicei, acestea sunt mult mai frumoase decât blocurile comuniste şi până acum s-au dovedit a fi şi trainic construite. Este bine totuşi să fiți precauți. Nu vă lăsați ispitiți de machete sau de promisiuni, verificați seriozitatea companiei care vinde, faceți cel puţin un drum la faţa locului înainte de a semna actele şi urmăriți etapele de construire pas cu pas, la fel şi devizul lucrărilor. Si puneti multe intrebari, ca sa aflati numarul de apartamente, facilitatile, finisajele incluse in pret. In acest articol veti afla cum influenteaza raspunsurile la aceste intrebari pretul dar si costurile de intretinere in timp ale apartamentului in acel ansamblu rezidential.

Fiecare proiect în parte are un buget şi un constructor, care îşi vor pune amprenta asupra calităţii viitoarei voastre case.

DE CE SĂ ȚINEȚI CONT LA ALEGEREA UNUI APARTAMENT NOU ÎNTR-UN ANSAMBLU REZIDENȚIAL

Atenţie la amplasament!

O zonă în construcţie poate fi înşelătoare şi trebuie să ştiţi cum va evolua şi ce se va mai construi în apropiere, înainte de a o alege. Este bine să mergeţi la primărie şi să vedeţi planul de urbanism general pentru a afla ce fel de construcţii sunt permise în zonă sau măcar să verificați stadiul terenurilor libere din zonă. Pentru Bucureşti, acest plan se află pe Internet, la adresa www.pmb.ro şi-l puteţi consulta oricând.

1. Zona este cel mai important criteriu de selecție; ea stabileste prețul de achiziție, dar are și influență pe termen lung, dacă apartamentul se dorește să fie valorificat ulterior, prin revânzare sau închiriere, potrivit lui Florin Poștoacă, Director Investiții, al companiei de consultanță Nordis Properties. Un apartament situat într-o zonă bine cotată își va păstra mai bine valoarea în timp.
Proiecte rezidențiale dce calitate, cu spații verzi integrate, construite cu aproximativ 10 ani în urmă, dar situate în zone foarte bune, ultracentrale, și-au păstrat valoarea în timp și sunt și azi foarte bine cotate – de exemplu Washington Residence (zona Victoriei) și Central Park (zona Ștefan cel Mare).
Exemple
Spre norocul nostru, al celor care dorim să cumpărăm locuințe noi acum, avem mult mai multe opțiuni din punctul de vedere al zonelor, decât în urmă cu câțiva ani, atât în București, cât și Cluj-Napoca, Timișoara și Iași.
În București, de exemplu, până de curând, între anii 2000 și 2016 s-a construit polarizat, aproape doar în două tipuri de locații – fie în zone de lux, acolo unde mai erau terenuri libere, rezultând apartamente foarte scumpe (zonele Șoseaua Nordului, Floreasca, Dorobanți, Victoriei și Unirii în București), fie la periferie, în zone unde altădată erau doar câmpuri (Băneasa, Pipera, Tunari, Prelungirea Ghencea, Mogoșoaia, Sisești, Popești Leordeni –zone limitrofe Capitalei).
Foarte puține proiecte rezidențiale erau excepții de la această regulă, fiind situate în zone din interiorul orașului, în cartiere (precum Vitan, Titan, Berceni, Dristor, Colentina), acestea având însă probleme de targhetare a clienților, fiind prezentate drept proiecte de lux (unele și având finisaje de acest tip), dar având însă locații, amplasamente de mass-market, cel mult middle class, fapt pentru care nici nu s-au vândut așa ușor.
În 2017-2018 însă putem alege aproape orice zonă ne dorim, orice cartier, fie de lux, middle class sau mass-market.
Se construiesc locuințe noi peste tot în București, în zonele ultracentrale, dar și centrale sau în cartiere mai mărginașe, dar care au toată infrastructura de transport existentă sau în extindere (metrou, autobuze și troleibuze) și infrastructură socială adecvată (școli, grădinițe, spitale, clinici medicale, restaurante, magazine etc): Primăverii, Kiseleff, Floreasca, Șoseaua Nordului, Unirii, Romană, Dorobanți, Universitate, Cotroceni, Cișmigiu, Tineretului, Timpuri Noi, Politehnică, Carol, Grozăvești, 13 Septembrie, Aviației, Militari, Moșilor, Titan, Berceni, Vitan, Colentina, Drumul Taberei, Pantelimon, Sisești, Bucureștii Noi etc.
Și iar un lucru foarte bun este faptul că actualii investitori în apartamente noi cunosc mai bine piața și publicul și construiesc targhetat, cu număr de camere, compartimentări și finisaje potrivite pentru fiecare zonă, astfel încât și prețurile pe piață sunt foarte variate și accesibile mai multor categorii de clienți.

Potrivit unui studiu al imobiliare.ro în București și zonele limitrofe sunt în lucru 277 ansambluri rezidențiale, de toate dimensiunile (de la 10 apartamente, la 1.000 apartamente), în Cluj-Napoca se lucrează la 60 proiecte rezidențiale, în Timișoara se vând 69 ansambluri, în Iași sunt 90 de proiecte, în Brașov se vând 75 ansambluri și în Constanța sunt 71 ansambluri.

CUM PUTEȚI GĂSI ANSAMBLURILE REZIDENȚIALE DIN ACESTE ZONE?

Luând la pas zona vizată sau online, accesând mai întâi secțiunele speciale cu ansambluri rezidențiale ale portalurilor imobiliare: https://www.imobiliare.ro/ansambluri-rezidentiale (unde sunt peste 100 proiecte în București, 4 ansambluri în Cluj-Napoca, 13 proiecte în Timișoara etc) http://www.imopedia.ro/cautare-proiecte/locuinte-noi-vanzare-5-pag1-0 sau https://www.storia.ro/investitii/home/.
Unele din aceste site-uri au și hărți cu poziționare ansamblurilor rezidențiale din zonele alese și oferă posibilitatea de a tria oferta în funcție de buget, număr de camere etc

CE POATE URCA SAU COBORÎ O ZONĂ? VECINĂTĂȚILE.

Sunt mai bine cotate zonele rezidențiale de lângă parcuri sau școli bune, la fel cele unde există zone istorice, ce au clădiri cu valoare arhitecturală, construcții vechi bine renovate.
Aceste trei criterii au crescut în valoare în ultimii ani și în România, după model occidental. Preocuparea pentru sănătate, educație și tradiție a prins rădăcini și în România.
Apropierea de parc este un atuu astăzi, datorită numărului din ce în ce mai mare de români educați ce își doresc să facă mișcare sau orice formă de sport zilnic într-un cadru natural, aproape de casă, adică într-un parc. Joggingul, mersul cu bicicleta sau cu rolele sunt din ce în ce mai populare și la noi, la fel și terenurile de tenis, baschet sau volei și chiar aparatele de fitness din parcuri. Acest trend WELLNESS va continua și va crește în intensitate, arată studiile occidentale și se știe, tinerii români sunt mai conectați ca oricând la trendurile de afară, ca urmare a schimbului rapid de informație. “For Millennials, wellness is a daily, active pursuit. They’re exercising more, eating smarter and smoking less than previous generations. They’re using apps to track training data, and online information to find the healthiest foods”, estimează Goldman Sachs.
Existența metroului este iar un important criteriu de selecție pentru o familie care depinde de transportul în comun.
A fost o modă când cele mai scumpe apartamente noi sau vechi erau cele de lângă mall, dar între timp mulți români și-au dat seama că o astfel de vecinătate aduce și mult trafic și zgomot, nu doar o metodă de a petrece timpul liber și a mai scăzut în valoare.
Ca vecinătăți negative sunt fabricile care poluează, de orice tip, chiar daca sunt de dimensiuni mici. Un exemplu este cel mai zonei Vitan, din apropierea Glina – unde mirosul este pestilențial. Prețul mai mic al unei case nu poate compensa traiul de zi de zi cu fereastra închisă.
2. Istoricul dezvoltatorului și imaginea acestuia este iar un criteriu de verificat la alegerea unei locuințe într-un ansamblu rezidențial.
Este de preferat să fie un dezvoltator cu o imagine bună în piață, care a mai construit ansambluri. În acest mod, cumpărătorul poate vizita ansamblurile construite de același dezvoltator pentru a-și face o idee de stadiul acestora și de calitatea construcției si finisajelor.
3. Calitatea construcției și a finisajelor sunt aspecte iar de verificat, de ele fiind legate durabilitatea în timp și rezistența la cutremur.
La un imobil nou calitatea structurii de beton poate fi verificată amănunțit doar cu ajutorul unui inginer structurist, dar o idee vă puteți face și dumneavoastră scrutând grosimea stâlpilor de susținere și cadrele de beton, în șantier, când blocul este în lucru și comparându-le cu schițele constructorului.
Compartimentările și finisajele pot fi verificate la o inspecție mai atentă.
De exemplu, este important ca pereții dintre apartamente să fie realizați din material cu o densitate mare de tip cărămidă plină și eventual placați cu rigips izolator fonic sau vată minerală. Cărămida Porotherm, de exemplu, este ideală pentru pereții exteriori, care vor fi placați cu polistiren sau rocă bazaltică. La interior însă, ea nu este indicată, deoarece nu oferă nici o izolare fonică, afirmă Florin Poștoacă, cu experiență în dezvoltarea ansamblurilor rezidențiale noi.
Un alt exemplu este parchetul: acesta este preferabil să fie din lemn, nu laminat, deoarece lemnul se comportă mult mai bine pe termen lung și poate fi mai ușor reparat la nevoie.
4. Costurile de mentenanță: trebuie să aflați cât se estimează că vor fi; la fel, dacă dezvoltatorul a mai construit se poate lua ca referință de acolo.
Trebuie verificat să existe contoare individuale pentru toate utilitățile din apartament: apă, curent, gaze.
Daca imobilul are centrală de bloc, ar trebui să existe calorimeter în fiecare apartament care să măsoare consumul de căldură.
De asemenea, dacă există facilități suplimentare (pază, piscine, sală de fitness) verificați cum se vor reflecta acestea în costurile de întreținere.
5. Numărul total de apartamente: cu cât ansamblul este mai mare și are mai multe unități, cu atât administrarea lui va fi mai dificilă. Deciziile Asociației de Proprietari se iau mai greu, lucrurile se schimbă cu dificultate.
6. Regulamentul de ordine interioară al ansamblului. Sunt anumite imobile unde este interzis ținerea în apartamente a câinilor mari sau este interzisă deschiderea punctelor de lucru, sediilor sau închiderea balcoanelor. Este bine de știut toate aceste informații înainte de achiziția apartamentului;
7. Vecinii care locuiesc deja în ansamblu sau cei care au cumpărat, dar și cei din jurul complexului.
Ar fi recomandabil ca posibilul cumpărător să facă mai multe vizite la ansamblu, în diferite momente ale zilei și sa acorde atenție sau să întrebe cu privire la vecini, atât din interiorul ansamblului, cât și din exterior.
Vecinătatea unui restaurant cu o proastă izolare fonică, în care se țin evenimente, de exemplu, nu va fi potrivit pentru o familie cu copii mici.
8. Facilitățile oferite în complex: pază, saună, sală de fitness, loc de joacă pentru copii, afterschool etc pot fi un plus binevenit pentru calitatea vieții viitorilor locatari. Este bine însă de verificat, cine le va utila, cine le va administra și ce costuri implică ele.

AVANTAJELE CASELOR ÎN ANSAMBLURI REZIDENȚIALE

Această afacere are o îndelungată istorie în Occident, unde a pornit încă din anii 1950-1960, cea mai spectaculoasă dezvoltare cunoscând-o în Statele Ulite şi în Canada. În America, de exemplu, construirea de case prefabricate în complexe rezidenţiale este o industrie în sine; în cei mai prolifici ani, pe teritoriul acestei ţări s-au vândut peste un milion de locuinţe anual.
La noi, această practică este încă la început. Primii clienţi ai vilelor din Băneasa, acolo unde au apărut la mijlocul anilor 1990 astfel de micro-cartiere, au fost străini sau români care au lucrat în străinătate şi cunoşteau acest mod de viaţă.
În ultimii ani, am vizitat zeci de astfel complexe rezidenţiale noi şi pot să spun că respiră un aer de modernitate şi, dacă aş avea o familie mai numeroasă și copiii nu ar depinde de o școală anume, personal mi-aş dori să locuiesc într-o casă de acest fel.
Ce argumente aş avea?
Sunt practice şi mai ieftine decât cele construite individual, unde trebuie plătite separat materialele de construcţie şi serviciile de proiectare, lucrările de construire şi terenul.
În plus, unele din acestea oferă şi facilităţi de petrecere a timpului liber în interiorul complexului, precum piscine sau terenuri de sport.
Logic că un antreprenor, un investitor care construieşte un complex rezidenţial are costuri mai mici la o casă de acest gen, pentru că realizează totul angro:
1) cumpără un teren foarte mare, care poate fi de 1.000 mp sau de 10.000 mp şi obţine o reducere de preţ de la proprietarul care-i vinde pământu1; 2) achiziţionează materialele de construcţie în cantităţi mari, ceea ce-l face să poată negocia cu producătorul importante discounturi; 3) are cheltuieli mai mici pe unitate de locuit, atunci când realizează căile de acces şi face racordurile la apă, canalizare, gaze; 4) şantierul este practic într-un singur loc, ceea ce face ca echipele de muncitori să fie mai eficiente, iar pentru anumite lucrări, precum cele de instalaţii, montări de pereţi ghips-carton etc. sunt angajaţi oameni calificaţi, un alt avantaj.
Teoretic, preţurile sunt mai mici.
Luaţi-vă însă măsuri de precauţie şi bateţi în cuie încă de la început, de la semnarea coutractului, preţul de achiziţie -cu teren inclus sau nu, cu finisaje sau fără, cu garaj sau nu, cine suportă eventualele modificări sau reparaţii ale eventualelor defecţiuni. Este foarte important ca toate aceste elemente să fie trecute în contract ca responsabilități a uneia din părți.
Credeţi că este normal ca atunci când o companie îţi vinde o casă să ţi-o dea cu teren cu tot, cu parchet şi zugrăvită, cu baie aranjată şi cu garaj (dacă modelul casei tip are garaj), toate incluse în preţ, pentru că aşa indicau schiţele care vi s-au pus în faţă la început? Nu este obligatoriu.
De regulă, un preţ mic înseamnă dotări minime şi finisaje minime. Dacă în pachetul de oferte vila are şi flori în pervaz, nu-ţi imagina că, atunci când vei primi cheile, te vei muta într-o casă cu jardiniere şi muşcate înflorite. Gândiţi-vă că fiecare element de finisare şi fiecare echipament -centrală termică, instalaţii şi toate celelalte -costă şi este bine să ştiţi de la început toate aceste costuri şi dacă sunt sau nu cuprinse în preţ.

Atunci când alegi cine îţi va construi casa în care vei sta o viaţă este bine să te informezi cât mai mult despre activitatea acelei firme. De seriozitatea ei depinde calitatea lucrărilor, dar şi dacă vei avea sau nu o casă. Poţi să plăteşti banii şi să te alegi doar cu o temelie.
În anul 2001, în Franţa a izbucnit un imens scandal în jurul unei companii imobiliare care a încasat bine-mersi banii, fără să finalizeze construirea unui complex rezidenţial, unde toate casele fuseseră contractate.
Și în România au fost astfel de cazuri, este adevărat însă că puține și majoritatea în anii de criză economică 2009-2013.

Mai multe sfaturi despre achizitia de apartamente noi gasiti in cartea Cum sa-ti cumperi o casa!, editia a 3-a, 2017, autoare Maria Seder Neda.

Cartea o puteti cumpara de aici